İSTANBUL (AA) - UĞUR ASLANHAN - Gayrimenkul Hukuk Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, rant elde etmek isteyen bazı fırsatçıların veya müteahhitlerin herhangi bir binadan 2 metrekarelik tapu alarak o binanın çürük olup olmadığının tespiti için başvuru yapabildiğini belirterek, 'Sonuçta 2 metrekarelik hakkı olan kişinin başvurusuyla 100 dairelik bir site yıkılabiliyor. Bunun önüne geçmek, fırsatçılığı ve kötü niyetli müteahhitleri engellemek için bazı önlemler alınmalı. Mesela mahkemeden tespit talep edilebilir veya başvuran kişinin en az 1 yıldır hak sahibi olması istenebilir' dedi.
Yüksel, AA muhabirine konuya ilişkin yaptığı açıklamada, kentsel dönüşümün, Türkiye imar ve şehircilik tarihinde bir dönüm noktası olduğunu belirterek, bu konunun öneminin 20 yıl içinde daha net ortaya çıkacağını söyledi.
Van depreminin, 'kötü şehirleşme belası'ndan kurtuluş için bir fırsat görüldüğünü dile getiren Yüksel, kötü bir hadisenin, kentlerin yenilenmesine vesile olduğunu aktardı.
Yüksel, kentsel dönüşüm gibi kapsamlı bir imar ve ekonomi hareketini yönetmenin zorluğuna dikkati çekerek, bu alanda bütüncül bir yapı kurulamadığını, parça parça yapılar bir araya getirilerek bir teşkilatlanmaya gidilmesi gerektiğini vurguladı.
Kentsel dönüşümün bütüncül bir yaklaşımla daha da hızlanacağının altını çizen Yüksel, 'Ayrıca ilgili kanun da eskidi. Uygulamanın getirdiği problemler o kadar hızlı dönüştü ki kanun ve yönetmeliğin acil uyarlanması lazım' diye konuştu.
Yüksel, dönüşüm kişilerin rızasına bağlı olduğu için bir nevi 'dönüşüm konsensüsü' gerektiğini hatırlatarak, 'Burada kamu gücünün baskı olarak kullanılabildiği gecekondu yerlerinde ve Fikirtepe gibi dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde başarılı olabiliyor ama bunun dışındaki yerlerde sistem kırıcı noktalar var. Bunların başında, kişilerin sözleşme yapmaya zorlanması çok zor, bir çok prosedür var, belediyeler binaları yıkmak istemiyor, mahkemeler tam bir bilinç içinde olmadığı için bazen engelleyici bariyer kararlar verebiliyor' ifadelerini kullandı.
- 'Kentsel dönüşümde tüketici güzel korunuyor'
Kentsel dönüşümde tüketiciler adına güzel gelişmeler yaşandığını anlatan Yüksel, 'Tüketici Kanunu'nda değişiklikler yapıldı, net-brüt, proje bazında satılmak istenen konutlarla ilgili çok güzel gelişmeler oldu. Tüketicinin açıkça çok fazla korunduğu bir kanun ve yönetmelik var şu anda' değerlendirmesinde bulundu.
Yüksel, dönüşüm sürecinde proje geliştiren firmaların uygun arsa bulmakta zorlandığını, arsaların çok pahalı olduğunu, İstanbul'da pürüzsüz arsa bulunamadığını ve arsaların imarında sıkıntılar çıktığını belirtti.
Kentsel dönüşümün hızlanması için kamulaştırmanın bir yol olduğunu söyleyen Yüksel, 'Kamulaştırma, bir nevi karar verme sopası olarak kullanılıyor ama devlet gene de özellikle gecekondu sahiplerine acıdığı için bu sopayı kullanmıyor. Fikirtepe'de kamulaştırma uyarılarına karşı dava kazananlar da oldu' bilgilerini verdi.
Yüksel, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile İmar Kanunu'nda birkaç maddenin değişmesi gerektiğini vurgulayarak, 'Büyük ada ve çoklu parsellerde eski kooperatif sistemine geçmeye zorlamak ya da teşvik etmek lazım. Kooperatifler Kanunu'na kentsel dönüşüme özel bir kooperatif tanımı ya da 'Dönüşüm alanlarına özel ortaklık modeli' geliştirmek lazım ki az sayıdaki kötü niyetli hissedar tüm sistemi yıkamasın ya da tıkayamasın' görüşünü paylaştı.
- 'Virüs müteahhit' kavramını düzenlemek lazım
'Virüs müteahhit ve virüs emlakçı' kavramının düzenlenmesi gerektiğinin altını çizen Yüksel, bir kişinin 2 metrekare hisse satın alıp 50 dairelik bir siteyi yıktırabildiğine dikkati çekti.
Yüksel, konuyla ilgili şunları kaydetti:
'Herhangi birisi bir binadan 2 metrekarelik tapu alabiliyor. Bu kişi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetki verdiği, binanın riskli olup olmadığını test etmeye yetkili şirketlere başvurarak binanın çürük olup olmadığına ilişkin rapor istiyor. Bu şirketler, maliklerin parasını yatırarak yaptığı başvuru üzerine işlem ve tespit yapmaya mecbur. Daha sonra binanın değişik yerlerinden kriterlere göre numune alıyor, test ediyor. Bu test 15 günde yapılıyor. Test yapıldıktan 15 gün sonra 'bina çürüktür' diye rapor çıkartılabiliyor. 2007 yılında değişiklik yapılan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'e göre, zaten bu tarihten önce yapılan binalar çürük sayılıyor. Daha doğrusu bu yönetmeliğe göre değerlendirilince söz konusu tarihten önce yapılan binalar çürük sayılıyor. Eski yönetmeliğe göre demir sayısı, beton kriteri gibi noktalar düşüktü. Bunlar yeni yönetmeliğe uymadığı için binaya sağlam raporu verilemiyor.'
Yüksel, bu süreç sonunda binaya mecburen 'riskli' raporu verildiğini belirterek, şöyle konuştu:
'Bina riskli raporu alınca belediye bunu tapuya işliyor. Rapor da orada oturan tüm maliklere tebliğ ediliyor. Bu aşamadan sonra bina çürük oluyor. Artık içindeki maliklerin yapacağı şeyler sınırlı. Rapora 'binamız çürük değil' diye itiraz edebilir. Ancak oradaki heyet de rapora itirazı reddediyor. Çünkü binada yeni yönetmeliğin istediği kriterler olmuyor. Belediye de 'ya siz yıkın ya da biz yıkarız' diyor. Yıkmazsa belediye suçlu oluyor çünkü.
Ortalama 60 gün süre veriyorlar. Daha sonra yıkılmazsa su, elektrik gibi hizmetler kesiliyor. Sonuçta 2 metrekarelik hakkı olan bir kişinin başvurusuyla tapuya bina çürüktür ibaresi işleniyor ve 100 dairelik bir site yıkılabiliyor. Burada binada gözü olan, rant amaçlayan kişiler bunu yapmak istiyor. Bunun önüne geçmek, fırsatçılığı ve kötü niyetli müteahhitleri engellemek için bazı önlemler alınmalı. Mesela mahkemeden tespit talep edilebilir veya başvuran kişinin en az 1 yıldır hak sahibi olması istenebilir.'
Yüksel, burada bazı binaları gözüne kestirmiş fırsatçıların başka kişiler aracılığıyla kıyıda kenarda kalmış dükkan ve benzeri alanlardan küçük alanlı tapu aldırabildiğini anlattı.
Bütün müteahhitlerin böyle bir girişimde bulunmadığını, aralarından art niyetlilerin çıkabildiğini söyleyen Yüksel, 'Biz burada 2 metrekare vurgusu yaptık ancak 1 metrekarelik hak bile alınabiliyor. Kadıköy, Beşiktaş ve Esenler'de 10-15 metrekarelik tapular alınarak kentsel dönüşüm için başvuru yapıldığın gördük' bilgilerini de paylaştı.