İstanbul Ofis Pazarı?ndaki arz-talep dengesi 2018 yılında bozuldu. Ofis stoku bir önceki yıla göre yüzde 4 büyürken işlem hacmi yüzde 28 daraldı. 2019?da ise ofis piyasasında ?bekle ve gör? anlayışıyla birlikte yeni projelerde erteleme ya da planlama değişikliklerinin olması bekleniyor.
Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı tarafından 14 yıldır her üç ayda bir hazırlanan ?İstanbul Ofis Pazarı?na Genel Bakış? raporunun 2018 dördüncü çeyrek sonuçları yayınlandı. Kapsamlı olarak 2018 yılı genel değerlendirilmesinin yer verildiği rapora göre; döviz kurlarının yükselişi, gayrimenkul alım-satımında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında çıkan kararname sonucunda kiralama sözleşmelerinin Türk Lirası?na çevrilmesi ve kira rakamlarının düşmesi 2018 yılında ofis pazarının gündemini oluşturdu. Ofis stokunun artmasına rağmen piyasada talep düşüşü gözlendi. İstanbul Ofis Pazarı?nda 2018 yılında 258 bin metrekare kiralama ve kurumsal satın alma işlemi gerçekleşti. Pazarda gerçekleşen işlemlerin toplam alan hacmi 2017 yılına göre yüzde 28 daraldı. Ofis kiralarında ise önceki yıla kıyasla, İstanbul?un farklı bölgelerinde yüzde 15 ile yüzde 27 arasında düşüş tespit edildi.
İstanbul Ofis Pazarı?nın kalbinde işlem hacmi, ortalamanın da altında, yüzde 39 daraldı
İstanbul?un en çok ofis stokuna sahip Merkezi İş Alanı?nda 2018 yılında gerçeklesen kiralama ve satın alma işlemi toplamının 2017?ye göre yüzde 39 küçülerek yaklaşık 70 bin metrekare olduğu tespit edildi. 2018 sonunda Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, yüzde 20 daralarak, 72 bin metrekare ofis alanında işlem gerçekleştiği kaydedildi. 2018 yılı boyunca İstanbul Ofis Pazarı?nda 2017?nin aksine, ağırlıklı olarak orta ve küçük ölçekli ofis alanlarında kiralama ve kurumsal satın alma gerçekleşti. Büyüklüğü bin-5 bin metrekare arasında değişen ofislerde tamamlanan işlemlerin, toplam pazar hacminin yüzde 47?si olduğu belirtildi. İşlemlerin yüzde 30?unda ofis alanlarının büyüklüğü 5 bin-10 bin metrekare arasında değişti. 10 bin metrekare üzerindeki ofis alanlarında gerçeklesen işlem hacmi ise yüzde 27 azaldı.
Ofis satışlarında belirgin bir düşüş yaşandı
2018 yılında ekonomideki dalgalanmalarla birlikte, pazarda yapılan kurumsal satın alma işlemlerinin de geçtiğimiz yıllara oranla azaldığı belirlendi. 2017 yılında 60 bin metrekare ofis alanı satılırken, 2018 yılında yüzde 58 azalarak yaklaşık 28 bin metrekare ofis alanı son kullanıcı tarafından satın alındı. Ofis satışlarında yaşanan bu düşüş, toplam işlem hacmi içinde satışların payının yüzde 11?e gerilemesine neden oldu. Öte yandan satın alma talebindeki sert düşüş, yeni ofis yatırımlarının azalmasını beraberinde getirdi.
'Ofis kiraları son 10 yılın dibinde.'
Propin?in düzenli olarak 14 yıldır hesapladığı İstanbul Ofis Pazarı fiyat endeksine göre kira ortalamaları 2009?un da altına düştü. 2018 yılında özellikle liste fiyatlarındaki indirimlerin kira ortalamalarına yansıdığını belirten Propin Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, 'Pazardaki kira ortalamaları yıl boyunca sürekli düşüş gösterdi. Gayrimenkul alım-satımında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararname sonucunda sözleşmelerinin Türk Lirası?na çevrilmesine rağmen piyasadaki kıyaslamalar döviz cinsinden yapılmaya devam ediliyor. MİA?da bulunan A sınıfı ofislerde 2017?nin dördüncü çeyreğinde 24,8 dolar olan metrekare fiyatlarının 3,9 dolar düşerek 2018 yılın sonunda 20,9 dolara geriledi. B sınıfı ofis binalarındaki fiyat düşüşü ise yüzde 27?ye ulaşarak 9,4 dolar oldu. A sınıfı ofislerin ortalama metrekare fiyatı MİA Dışı-Avrupa?da 13,2 dolar, Asya?da ise 14,3 dolara kadar düştü. Kira rakamlarındaki düşüşe rağmen, mal sahipleri hala kiracı çekmek için kıyasıya rekabet ediyor' açıklamasında bulundu.
'Ofis stokunda büyüme yavaşladı, 2019 yılında tedbir almak şart'
2018 yılında ofis stokundaki büyüme, mevcut piyasa koşullarının etkisiyle geçmiş yıllara göre daha yavaş seyrettiğinin altını çizen Ebru Ersöz, 'Bu yavaşlamanın sonucunda, 2018 yılı ve sonrasında planlanan birçok proje tanıtım ve açılışının ertelendiğini gözlemledik. Operasyona açılan yaklaşık 200 bin metrekare ofis alanıyla İstanbul Ofis Stoku, 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 4 büyüdü. Bu büyümeyle birlikte pazarın 2018 yılı sonunda 5 milyon 900 bin metrekareye ulaştı. Diğer yandan, 2019?da ekonomideki tedirginliklerden dolayı ofis piyasasına ?bekle ve gör? anlayışla yeni projelerde erteleme ya da planlama değişikliklerinin olmasını bekliyoruz' dedi.
